Etat des lieux d'entrée ; conseils et modèle loi Alur

L’état des lieux est quant à lui un constat qui décrit l’état précis d’un logement donné en location à l’entrée et à la sortie du locataire. C’est un document incontournable faisant partie du contrat de bail d’habitation ; son contenu a un impact important juridiquement et financièrement. Il est rempli de manière contradictoire par le bailleur et son locataire.

État des lieux pour bail d'habitation à télécharger

État des lieux pour bail d'habitation non meublé

Pourquoi faire un état les lieux ?

L’état des lieux est un document établi gratuitement à l’amiable et de manière contradictoire entre le propriétaire et le locataire. Il est à réaliser juste au moment de l’entrée dans le logement du nouveau locataire (à l’occasion de la remise de clefs) et à la fin de la location (état des lieux de sortie).

L’état des lieux d’entrée est trop souvent négligé car considéré comme fastidieux. Pourtant, il s’agit d’un document indispensable qui permet la comparaison de l’état du logement au début et à la fin de la location. L'article 1730 du code civil précise que “s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”.

Quel délai dispose le locataire pour établir l’état des lieux ?

L'état des lieux d'entrée doit être réalisé avant l'entrée des locataires dans l'appartement. Toutefois, la loi Alur prévoit un délai de 10 jours pendant lequel le locataire bénéficie d’un droit de rectification de l’état des lieux d’entrée. Celui-ci est particulièrement important car certains éléments de dégradation ne peuvent être constaté qu’après quelques jours. Si le propriétaire refuse ce délai de rectification, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Il est crucial que le locataire émette des réserves sur les points dont l’état n’est pas clair. Par exemple, si le chauffage ne marche pas, il peut émettre une réserve au propriétaire au moment de la réalisation de l’état des lieux d’entrée, en prenant soin d’être le plus précis possible.

L'entrée du locataire dans un logement

Un constat contradictoire est réalisé lors de l'entrée du locataire dans le logement.

Les documents fournis par le locataire

Dans le cadre d'un contrat de location, le locataire doit effectuer plusieurs démarches. Afin de délivrer les informations nécessaires à l'élaboration du contrat de location, le locataire devra fournir à son bailleur :

• une copie de sa pièce d'identité,
• un avis d'imposition,
• un Relevé d'Identité Bancaire pour le règlement de son loyer,
• le montant du dépôt de garantie,
• une éventuelle caution,
• une attestation d'assurance pour le logement.
• le montant du dépôt de garantie (sauf si le propriétaire a souscrit une assurance loyer impayé).

Ces documents permettent aux parties de réaliser le contrat de location relatif au logement.

La réalisation de l'état des lieux

Lors de la remise des clés au locataire, les parties réalisent un état des lieux d'entrée. Cet état des lieux permet de constater l'état du logement lors de l'entrée du locataire. L'état des lieux est composé de plusieurs parties afin d'être certain de bien observer l'ensemble des éléments de l'habitation. 

• Les parties doivent ainsi constater l'état de chacune des pièces du logement en s'attachant à l'étude des plafonds, murs sols et éléments de la pièces (fenêtres, prises de téléphones, ...). Elles doivent les classer selon quatre catégories allant du très bon au mauvais état.
• Le bailleur doit ensuite indiquer quels sont les modes de chauffage et de production d'eau chaude mis à la disposition du locataire. Les informations importantes pour le locataire sont :
  • le type d'énergie nécessaire au bon fonctionnement des équipements (électricité, gaz naturel, fioul, propane...),
  • le caractère individuel ou collectif de la fourniture d'énergie.
• Le locataire et le propriétaire effectuent ensuite les relevés des compteurs présents dans le logement. Ces relevés permettent au locataire de faire débuter ses contrats de fourniture d'eau et d'énergies.

Le document d'état des lieux d'entrée est édité en deux exemplaires, contresignés par les parties. Il doit être conservé pour que ses observations puissent être comparées à celles effectuées lors de la sortie du locataire.

La loi ALUR met en place un modèle de document applicable à tous les logements.

Les apports de la loi ALUR

La loi ALUR votée en mars 2014 tente de faciliter les relations entre les bailleurs et les locataires. Dans ce but, elle établit des documents types, applicables à tous, afin d'harmoniser les contrats de location et les documents d'état des lieux. Le décret définissant de façon précise le modèle-type applicable aux états des lieux est paru au Journal Officiel le 31 mars 2016.

La loi ALUR n'a pas pour but de changer le fond du document. Au contraire, elle tente de rassembler toutes les informations utiles afin que les parties puissent réaliser l'état des lieux d'entrée du logement dans les meilleures conditions possibles.

La loi met en place le cadre dans lequel doit être réalisé ce constat. Elle précise que :

1. Les deux parties doivent être présentes ou représentées lors de l'état des lieux. Elles peuvent, également, d'un commun accord, mandater un huissier pour la réalisation du constat. Les frais engendrés par cette intervention seront répartis de manière égale entre le bailleur et son locataire.
2. Le locataire bénéficie d'un délais de 10 jours pour apporter des compléments à l'état des lieux. Il peut également le faire concernant les installations de chauffage durant le premier mois de leur utilisation.
3. Si aucun état des lieux n'est réalisé, c'est au locataire d'apporter la preuve que le logement lui a été livré en mauvais état ou que le propriétaire a refusé d'y participer malgré des mises en demeure.

Modèle d'état des lieux pour un logement neuf

Lors de l'entrée d'un nouveau locataire dans un logement et lors de sa sortie, le bailleur et le locataire effectuent un état des lieux. Il s'agit d'une visite du logement afin d'évaluer l'évolution de son état au cours de son occupation par le locataire. Ces états des lieux permettent d'établir les responsabilités de chaque partie en cas de litige à la suite d'une dégradation du logement.

L'état des lieux est un document rempli de manière contradictoire par le bailleur et son locataire lors de la remise des clés et lors de la sortie du locataire. Son but principal est de faire une photographie de l'état du logement lors de l'entrée de l'occupant et le comparer avec celui à sa sortie afin de pouvoir évaluer, si besoin, le montant des réparations nécessaires aux dommages causés par l'occupant.

La loi ALUR, pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, votée en mars 2014 établit par décret les documents types devant être remplis par les parties lors des états des lieux. Le décret relatif au nouveau modèle d'état des lieu est paru au Journal Officiel le 31 mars 2016.

Remplir le document pour un logement neuf

Le document d'état des lieux comporte différentes parties analysant l'ensemble des pièces et éléments du logement. Il permet aux parties d'effectuer une visite complète du logement afin d'en figer l'état. Elles ont le choix entre plusieurs degrés d'état pour qualifier chaque élément observé.

Mais la visite a également pour but de présenter au locataire le fonctionnement des équipements de chauffage et de production d'eau chaude. Que le logement soit ancien ou neuf, cette présentation est essentielle.

Le locataire peut ainsi connaître le type d'énergie nécessaire au bon fonctionnement des installations (électricité seule, ou électricité et gaz naturel / fioul / propane / bois), il peut également savoir si la fourniture énergétique est comprise dans ses charges locatives payées mensuellement ou si elle doit faire l'objet d'un contrat individuel.

De plus, lors de l'état des lieux d'entrée, les parties effectuent les relevés des compteurs présents dans le logement. Dans le cadre d'un logement neuf, deux solutions sont possibles :

• il peut s'agir d'une première mise en service. Les frais sont de près de 45 euros pour l'électricité par exemple.
• le bailleur a déjà ouvert le compteur, il faut que le locataire souscrive un contrat de fourniture d'eau ou d'énergie. Le compteur sera ensuite "à son nom".

L'état des lieux d'un logement neuf représente plus une visite contradictoire qu'un constat de l'état du logement.

Nos conseils pour les logements neufs

Le but d'un état des lieux est de pouvoir faire la différence entre :

• une usure liée à une occupation normale du logement,
• des négligences de la part du locataire.

Cette différence permet d'engager la responsabilité ou non du locataire dans les réparations à effectuer dans le logement. Afin de faciliter les relations entre bailleur et locataire, plusieurs solutions sont possibles pour les logements neufs :

• le bailleur peut donner les références des peintures utilisées. Le locataire pourra ainsi effectuer des retouches sans que cela ne se voit trop.
• le bailleur pourra fournir l'ensemble des documents liés à l'entretien, à l'usage des équipements du logement.
• le bailleur pourra indiquer quels sont les contrats de sécurité et d'entretien obligatoire pour le logement. Une chaudière individuelle au gaz doit, par exemple, faire l'objet d'un contrat d'entretien annuel obligatoire.

De plus, il est conseillé au locataire de se tourner vers son bailleur s'il souhaite effectuer des modifications dans le logement. Le locataire pourra ainsi apporter la preuve de l'accord du bailleur en cas de litige.

Désaccord sur l'état des lieux

Quand le propriétaire et le locataire ont un désaccord sur l’état du logement et des équipements, et n’arrivent donc pas à signer l’état de lieux, il est possible de recourir à un tiers. L’une des deux parties peut faire appel à un huissier, qui devra prévenir de son passage le locataire et le bailleur au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est aussi possible de faire intervenir un tiers mandaté par l’un des deux (ex : un agent d’immobilier) pour la rédaction de l’état des lieux A noter que la réalisation de l’état des lieux par voie de constat d'huissier, ou par un tiers mandaté par l’un des parties, engendra des frais supplémentaires qui devront être payés par les deux parties.