Quels sont les diagnostics obligatoires à la location ?

Il existe différents diagnostics immobiliers obligatoires à la location, ayant pour but d’assurer au locataire la conformité du logement vis-à-vis des normes en vigueur. L’intérêt de ces diagnostics est en réalité double, puisqu’ils permettent également de protéger le propriétaire au regard de la loi. Lorsque tous les diagnostics ont été réalisés et vérifiés, alors le bien peut être mis en location sans aucun risque, pour le locataire et le propriétaire.

Attention toutefois aux conditions de validité qui peuvent varier d’un diagnostic à l’autre. Il est important de vérifier que les diagnostics déjà réalisés sont encore valides, avant de mettre son bien en location. 

Quels sont les diagnostics obligatoires à la location et en quoi consistent leurs conditions de validité ? 

Électricité

Pour tous les baux meublés ou vide de plus de 15 ans, il est nécessaire de réaliser un diagnostic électricité avant l’installation du locataire. Ce dernier est valable pendant six ans. 

En quoi ça consiste ? Tout simplement, l’objectif de ce diagnostic technique est de s’assurer du bon fonctionnement des installations électriques. Est-il vétuste, défaillant ? Représente-t-il un potentiel risque pour le futur locataire ? Par exemple, ce diagnostic permet d’interdire la location d’un bien où l’on trouve des fils à nus à portée de mains, ou des failles électriques dans la salle d’eaux. 

Gaz

Le diagnostic Gaz est obligatoire encore une fois pour tous les baux meublés ou vide de plus de 15 ans, et plus largement, lorsque le certificat de conformité a été réalisé il y a plus de 15 ans. Il est lui aussi valable six ans. 

Connaître l’état du système de gaz du logement destiné à la location, c’est bien le but de ce diagnostic immobilier. S’il n’est pas aux normes, il convient alors de déterminer ce qui pourrait représenter un risque pour le locataire. Typiquement, la présence de fuite de gaz dans le logement viendrait invalider le diagnostic, dans la mesure où cela constitue une réelle menace pour le locataire. 

Certains diagnostics, comme le gaz et l’électricité sont là pour prémunir le locataire des dangers potentiels présents dans un logement. Un propriétaire qui décide tout de même de louer sans s’assurer de la validité de ces diagnostics est purement et simplement dans l’illégalité la plus totale. Dans ce cas, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur devant le tribunal d’instance. 

DPE

Vous avez sûrement déjà pu remarquer la présence de score sur certaines annonces immobilières ; des lettres allant de A à G, qui témoignent de la performance énergétique d’un logement.

En effet, le DPE (=Diagnostic de Performance Énergétique) mesure la consommation énergétique d’un bien en location et permet d’estimer le taux d’émission de gaz à effet de serre (GES) associé. 

L’objectif de ce diagnostic est d’informer le futur locataire, sur les performances énergétiques d’un bien. Consomme-t-il beaucoup ? L’isolation est-elle optimale ? Le chauffage est-il gourmand ? Pour que l’information soit clairement accessible et compréhensible aux yeux du locataire, le diagnostiqueur donne une étiquette au logement. Les notes vont de A (émission faible, performance énergétique optimale, logement peu consommateur en énergie, etc) à G (émission forte, bien très gourmand en énergie, mal isolé, installations électriques anciennes, etc). 

Quel intérêt ? 

D’un point de vue écologique déjà, il est pertinent de connaître la performance énergétique d’un bien immobilier. Un bon score lors du DPE témoigne du respect de certaines normes environnementales, en matière d’isolation, d’équipement et de consommation d’énergie. A l’inverse, une note faible au test révèle sur le logement en question qu’il gaspille beaucoup d’énergie et qu’il émet trop de gaz à effet de serre. 

En 2019, un amendement à ce sujet s’est greffé sur le projet de loi énergie et climat du gouvernement. Ce dernier réclame l’interdiction de louer des biens dont le score DPE est inférieur à F (ie F et G) d’ici 2028, et ce dans un grand nombre de communes françaises. Empêcher la location de « passoires énergétiques », voilà la visée de cet amendement qui inquiète de nombreux propriétaires. 

Pour le locataire, l’intérêt de ce diagnostic est également économique. Un bien énergivore (classé F ou G) est davantage susceptible de faire grimper le montant des charges locatives à la fin du mois. La facture en chauffage, pour un appartement classé G de 50 m2 en plein hiver peut dissuader certains locataires lors au moment des recherches. 

Quelles conditions ? 

Le DPE n’est exigible que pour une location dont la durée est supérieure à 4 mois consécutifs, et est valable 10 ans. S’il n’est pas conforme lors de l’arrivée du locataire, le propriétaire risque au niveau civil, l’annulation du bail ou la diminution du prix du loyer, et au niveau pénal, il encourt jusqu’à 300 000€ d’amendes et 2 ans d’emprisonnement. 

Amiante

Obligatoire pour tous les logements antérieurs à 1997. Tant que le diagnostic révèle la présence d’amiante, le propriétaire a l’interdiction formelle de mettre son bien en location. Mais à partir du moment où le test prouve l’absence de toute trace de ce matériaux hautement dangereux, il ne sera plus jamais demandé au propriétaire de refaire ce diagnostic, sa durée de validité est donc illimitée. 

Plomb

Le principe est identique pour le diagnostic plomb, aussi appelé CREP (= Constat de Risque d’Exposition au Plomb). L’objectif est bien sûr de détecter la présence de plomb, notamment dans les peintures à la céruse, couramment utilisées avant l’interdiction de ce procédé en 1949. 

Si la présence de plomb dépasse le seuil autorisé, (à savoir >3) sur la fiche technique du diagnostic, alors le propriétaire est contraint de réaliser des travaux pour supprimer ces résidus toxiques. Une fois que les résultats du test montrent bien qu’il n’y a plus de plomb, alors sa durée de validité est illimitée. 

Surface

Il est nécessaire de faire appel à un expert pour estimer la surface réelle du bien que l’on souhaite louer pour la première fois. La durée de ce diagnostic est en toute logique illimitée. Si le locataire constate une erreur de mesurage de plus de 5%, il peut demander une diminution de son loyer proportionnelle à l’écart estimé. 

ERP

Enfin, le diagnostic ERP permet d’informer le locataire quant aux éventuels risques auquel serait exposé le logement loué. On peut entre autres savoir si le bien est situé sur une zone sismique à risque par exemple, ou bien si le sol est dangereusement pollué à cet endroit, etc. Ce test doit être réalisé moins de 6 mois avant la signature du bail. 

Si vous souhaitez en avoir le cœur net, vous pouvez faire vérifier gratuitement la validité de vos diagnostics.