Étiquette énergie : quelles répercussions sur l’immobilier

L’étiquette énergie, déterminée par le diagnostic immobilier de performance énergétique, indique quelle est la performance énergétique d’un logement. Mais l’étiquette énergie influe-t-elle sur le prix de vente des biens immobiliers et à quelle échelle ?

Impact de l’étiquette énergie sur le prix de l’immobilier, réel mais limité

Le bâtiment est la cause d’un quart des émissions de gaz à effet de serre et le logement de 12 % des émissions de GES de la France. Malgré une diminution de 5 % depuis 20 ans, des progrès importants restent à faire vers un parc de logements durable. L’étiquette énergétique donne une information essentielle pour connaître l’état d’un bien immobilier à vendre ou à louer, tant par ses émissions de GES que par sa consommation énergétique. 

Le diagnostic de performance énergétique fait apparaître les classes Energie et Climat selon un classement allant de A à G. Les classes Energie F et G (consommation supérieure à 330 kWh/m²/an) sont considérées comme passoires énergétiques.

Plusieurs enquêtes conduites par Notaires de France et SeLoger, à partir des étiquettes énergétiques des biens immobiliers vendus, ont cherché à établir la « valeur verte » de ces biens. Par « valeur verte », il faut entendre l’impact du classement énergétique sur le prix des biens. Il ressort de ces différentes enquêtes que le diagnostic de performance énergétique, sur lequel est basée la « valeur verte », a un impact certain sur le prix des biens vendus. Toutes choses étant égales par ailleurs (situation, surface, équipements), les logements classés A-B seraient valorisés de 6 à 12 % par rapport à la classe C, selon la région.

La « valeur verte » est négative pour les logements classés E à G

• Baisse de 1 à 6 % entre la classe E et la classe C;
• Baisse de 6 à 19 % entre les classes F-G et la classe E.

Un DPE défavorable a donc plus d’impact sur le prix des biens qu’un DPE favorable.

L’impact de l’étiquette énergie sur les prix, variable selon les régions

Les études démontrent cependant que cet impact limité de l’étiquette énergie sur les prix de vente des biens immobiliers est par ailleurs très variable d’une région à une autre. Ainsi, dans le Grand-Est, les passoires thermiques se vendent en moyenne 15 % moins cher, tandis qu’en Provence-Alpes-Côte-d’Azur, elles ne perdent que 6 % de leur valeur. Même chose pour la survalorisation des bonnes étiquettes énergie, qui se monte à seulement 2 % pour la classe C en région PACA contre 10 % en Nouvelle Aquitaine.

Ce n’est pas toujours le climat de la région qui explique la moindre valorisation d’un DPE positif. La loi de l’offre et de la demande entre aussi en ligne de compte. Globalement, plus le marché immobilier est en tension, moins les acheteurs sont regardants à la qualité du bien. L’exemple type est celui de Paris, où les prix diffèrent de moins de 2 % entre un logement de classe A et un logement de classe E. Autre critère qui neutralise l’impact de la classe énergétique, la situation privilégiée d’un bien peut inverser la tendance, rendant plus cher un bien de classe énergétique plus mauvaise.

La loi Energie et Climat, une loi qui peut changer les choses

La loi du 8 novembre 2019, relative à l’énergie et au climat, pourrait bien augmenter l’impact du DPE sur les prix de l’immobilier. Celle-ci impose désormais des prescriptions qui devraient fortement inciter les propriétaires bailleurs et ceux qui souhaitent vendre leur logement à réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Ils peuvent aussi en profiter pour refaire l’électricité du logement car le diagnostic électrique, obligatoire pour toutes les installations de plus de 15 ans, peut permettre d’expliquer des surconsommations électriques.

A partir de 2028, la consommation énergétique des biens anciens devra être inférieure à 330 kWh/m²/an, à l’exception :

• de contraintes patrimoniales, architecturales ou techniques empêchant la réalisation des travaux ad hoc ;
• des biens dont le montant des travaux pourrait dépasser la valeur du bien ;
• des copropriétés en très grande difficulté (report à 2033).

En 2022, les propriétaires-bailleurs devront jouer la transparence totale en affichant dans les annonces de mise en location non seulement les étiquettes Energie et Climat, mais aussi le montant des charges de chauffage, sous peine d’une amende de 15 000 euros.

A compter de 2023, les passoires thermiques les plus énergivores ne pourront plus être mise en location. Le seuil minimal n’est cependant pas encore défini. 

Profiter des aides à la rénovation énergétique

Pour contrer les effets de la crise sanitaire, l’État vient de lancer un plan de relance qui massifie les aides à la rénovation énergétique. L’argent est là, pendant deux ans : c’est donc le meilleur moment pour lancer une opération globale de rénovation thermique.

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Les propriétaires résidents ou bailleurs et les locataires pourront ainsi bénéficier

• de l’éco-prêt à taux zéro,
• de la TVA réduite,
• de MaPrimeRénov’;
• des certificats d’économie d’énergie, etc.

Les conditions ont été largement assouplies et devraient permettre d’accélérer l’élimination des passoires thermiques.